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[애플경제 김홍기 기자]

4차산업혁명 시대의 ICT가 발전함에 따라 산업구조와 도시공간 구조도 변화되며, 이에 따른 도시 내 상업용 부동산 시장에도 큰 변화가 일어나고 있다. 소비 방식의 변화나, 온라인 시장의 급성장, 공유경제와 효율적인 공유오피스, 복합쇼핑몰과 몰링(malling)문화 등장으로 요약될 수 있다. 국토연구원에 따르면 이처럼 ICT의 발전과 온라인 문화의 생활화 등으로 인해 부동산 시장을 구조적으로 변화시키고 있다는 관측이다.

온라인 문화가 확산되고, 공간의 개념이 달라지면서 임대료는 전국적으로 보면 하락세를 보이고 있다. 임대료 수준은 상가의 규모가 작을수록 낮고, 투자수익률은 2020년에 들어서 하락하는 반면, ‘공실률’은 증가하는 추세다. “특히 세종은 소규모 상가에서 낮은 투자수익률과 높은 공실률을 기록하는 대표적인 지역”이라는 국토연구원의 분석이다.

연구원이 ‘기계학습’(Machine Learning) 방식으로 상가와 오피스에 대한 전망을 분석한 결과도 이를 반영하고 있다. 2020년 이후 상가는 서울에서는 꾸준히 거래량이 유지되지만, 강원·충북·제주 지역에서는 14% 이하, 경남·전남·충남 지역에서 35%, 경북·전북 지역에서 50%, 경기 지역에서는 65% 수준까지 거래량이 하락할 것으로 보인다.

오피스는 2020년 이후 서울·대전·세종·울산은 거래량을 유지하지만, 강원·경기·충청·전남 지역은 14% 이하, 경상·제주 지역은 35%, 전북 지역은 50% 수준까지 거래량이 하락할 것이란 전망이다. 국토연구원은 “그로 인해 혼합용도나 용도전환이 증가하고, 공간사용 형태가 변화하며, 오프라인 상업(소매업 등)의 변화에 따라 공간이 개념 자체가 변하고 있다”고 그 원인을 분석했다.

특히 프롭테크(Proptech), 인공지능(AI), 블록체인, 빅데이터 등이 부동산 시장의 상위 검색 키워드로 확인되는 것도 요즘의 추세다. 연구원은 이에 대해 “4차 산업혁명과 함께 상업용 부동산 시장에 디지털 대전환이 빠르게 이뤄지고 있다는 징후”로 보고 있다. 이는 특히 초연결·초지능·초융합의 특징은 도시의 공간구조에 영향을 미치게 되어 도시와 도시 내의 물리적인 경계부터가 모호해진 결과다.

공간이나 물리적 거리를 초월한 융합과 분리가 가속화되어 수요와 이용의 행태가 기존과 다른 양상으로 변화하고 있는 것이다. 이로 인해 상업용 부동산의 경우 상가의 비중이 오피스의 비중보다 높아지고, 재고량이나, 공급량은 점차 증가하지만, 서울을 포함한 수도권 지역에 집중되어 있는 경향이 짙다.

쇼핑이나 외식, 문화체험 등의 활동을 동일 장소에서 동시에 하는 ‘원스톱 솔루션’의 소비패턴도 상가 시장의 이런 추세를 가속화하는 요인이다. 즉 교외 대형 복합쇼핑몰과 도심 소형 생활밀착형 매장, 대형 도시 근교 물류센터와 소형 도심형 물류센터, 상업용 부동산 정보 플랫폼 확대 등으로 요약될 수 있다. “향후 상업용 부동산 공간 및 입지 변화는 차별화된 오피스의 유연한 운영, 편리하고 즐거운 상가 확대, 첨단 물류센터 진화, 데이터센터 수요 증가로 요약된다.”는 연구원의 설명이다.

연구원은 특히 부동산과 상가시장의 변화 요인을 라이프스타일과 이에 따른 동선을 기준으로 세부적으로 분석하고 있어 주목된다. 우선 소비방식에 있어서 과시형 소비가 아닌 자신만의 가치를 중요시하는 소비 성향, 경험으로부터 만족을 찾고, 경험을 공유하는 스마트 소비를 지향하는 추세다. 또 온라인 시장이 급성장하면서 온라인 쇼핑은 시공간적인 제약을 극복하고, 최저가에 구매 가능한 쇼핑환경을 제공한다. 특히 ‘코로나19’ 이후 언택트(Untact) 쇼핑 트렌드가 형성되고, 소비패턴의 변화와 가격경쟁력 우위로 온라인 시장이 급성장하고 있다.

공유경제와 효율적인 공유오피스도 상가 재고량 급증과 임대료 하락의 큰 원인이 되고 있다. 즉 소유가 아니라 함께 사용하거나 나누는 개념은 오피스 시장에도 확산되고 있다. 카페나 휴게실 등의 커뮤니티 시설을 같이 쓰는 공유오피스의 인기가 높아지고 있는 것이다. 복합쇼핑몰과 몰링(Malling)문화도 두드러지고 있다. 쇼핑·외식·문화체험 등의 활동을 동일 장소에서 동시에 하는 원스톱 솔루션의 몰링문화가 등장하고, 대형매장 중심으로 다양한 먹거리와 즐길거리를 배치하는 원스톱 쇼핑몰이 각광받는 시대로 진입한 것이다.

교외의 대형 복합쇼핑몰과 도심 소형 생활밀착형 매장이 확산되고 있다. 즉 교통이 편리한 교외 지역에서는 하루 종일 즐기며 쇼핑하는 체류형 복합쇼핑몰이 늘어나고 있다. 도심에서는 접근성과 편리함 등이 장점인 편의점과 같은 생활밀착형 소형매장들이 형성되고 있다. 특히 전자상거래의 성장과 소비자의 다양한 기호에 맞춰 빠르게 배송할 수 있는 도시 근교 물류센터가 대형화되고 있다. 대신에 배송센터는 빠른 주문배송을 위해 도심이나 주거지에 가까운 곳에 소형으로 자리잡고 있다.

특히 “상업용 부동산 정보 플랫폼이 확대되면서 이른바 부동산 빅데이터 기반의 ‘프롭테크’가 유행하고 있다”는 연구원은 “이를 통해 전문적이고 신뢰도 높은 정보나 새로운 경험을 사용자에게 제공하는 상업용 부동산 정보 플랫폼이 등장하고 있다”고 새로운 추세를 전했다. 이 밖에도 ‘크라우드 펀딩’을 이용한 상업용 부동산 투자나, 3D 부동산 플랫폼, 상업용 부동산 정보 제공 플랫폼 확대 등도 눈여겨볼 특징으로 꼽힌다.