15억이상 아파트 대출금지
초유의 부동산시장대책이 발표됐다. 내일(17일)부터 서울에서 15억원이 넘는 아파트를 사는 경우에는 대출을 받을 수 없다. 시가 9억원을 넘는 주택에 대해서는 구간별로 LTV가 차등 적용돼 대출 한도가 줄어든다. 또 서울 13개 구(區) 전 지역, 서울 5개 구 37개동, 경기 과천·광명·하남 3개시 13개동이 분양가 상한제 적용 지역으로 추가 지정됐다.
정부는 16일 정부 서울청사에서 ‘주택시장 안정화 방안’ 관련 관계부처 합동 브리핑을 실시했다. 안정화 방안에는 부동산 관련 전방위 규제가 담겼다.
가장 강한 조치는 역시 대출규제다. 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구매용 주택담보대출은 금지된다. 이는 17일부터 전 금융권의 가계 대출에 적용되며, 주택임대업·매매업 개인사업자와 법인 등이 적용 대상이다. 15억 초과 아파트를 사려면 현금으로만 하라는 것이다.
시가 9억원 기준으로는 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용한다. 9억원 이하 분의 경우 기존대로 LTV 40%를 적용하고, 초과분에 20%가 적용된다. 즉 14억원 주택을 살 경우 9억원까지 LTV 40%가 적용, 나머지 5억원에는 20%가 적용된다. 따라서 앞으로는 시가 9억원이 넘는 주택에 대해선 대출자별로 40%(비은행권은 60%)를 넘을 수 없다.
고가주택 기준은 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 바뀐다. 더불어 투기지역 및 투기과열지구에서 1주택자가 주택을 사거나, 무주택자가 고가주택을 살 경우 기존 2년 내 전입 및 처분 의무가 있었던 것에서 1년으로 줄어든다.
전체대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 방안도 나왔다. 전세 대출받은 후 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다.
보유세도 강화된다. 종합부동산세 세율은 일반(1주택자 또는 조정 대상 지역이 아닌 곳의 2주택자) 대상자는 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자는 0.2~0.8%포인트씩 상향 조정한다. 조정 대상 지역의 2주택자의 세 부담 상한을 200%에서 300%로 확대한다. 단, 1주택 보유 고령자는 종부세 세액 공제율과 합산 공제율을 늘려 부담을 덜어주겠다고도 밝혔다. 공시가격 현실화율도 높인다. 올해 68.1%였던 공동주택 현실화율의 경우 내년에는 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상의 경우 80%까지 반영한다는 방침이다.
양도소득세 제도도 강화된다. 내년 1월부터 1세대 1주택자의 경우 장기보유 특별공제(10년 거주 시 최대 80%)에 거주 기간 요건이 추가된다. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율도 오른다. 보유 기간이 1년 미만일 경우 양도소득세율이 종전 40%에서 50%로, 1년 이상 2년 미만일 경우엔 종전 기본 세율 (6~42%)에서 일괄적으로 40%를 적용받게 된다. 이는 법 개정 후 2021년 1월 1일 양도 분부터 적용된다.
민간택지 분양가 상한제 적용지역은 대폭 확대된다. 서울에서는 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개 동, 경기도에선 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개 동으로 확대된다. 이렇게 되면 분양가 상한제 대상지는 동수로만 보면 기존 27개 동에서 322개동으로 부쩍 늘어나게 된다. 전 지역이 분양가 상한제를 적용받는 서울 13개구는 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구다
청약제도도 개편된다. 평형과 관련 없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다. 공급질서 교란행위를 하거나 불법전매가 적발되면 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약을 금지하기로 했다.
주택을 구입할 때 자금조달 계획에 대한 검증도 강화된다. 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억원 이상 집을 살 때도 자금조달계획서를 내야 한다. 자금조달계획서 항목이 좀더 촘촘해지고, 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 살 때는 신고서와 함께 증빙자료도 제출해야 한다.
이번 대책에는 세제, 대출, 청약 등 모든 대책이 망라됐다. 정부는 부동산 시장상황을 지켜본뒤 필요한 경우 내년 상반기에 추가로 2차 종합대책을 발표할 계획이다.