내년에는 올해보다 더 올라
국세청이 올해분 종부세에 대한 고지를 시작하고 파장이 커지고 있다. 강남구 서초구 송파구 등 서울 강남권에 주요 아파트를 보유하고 있다면 집이 한 채뿐이라고 해도 종부세 부담이 두 배 가까이 커진다. 특히 서울 강남권에 아파트 두 채 이상을 갖고 있는 다주택자들은 직격탄을 맞았다. 종부세가 세 배까지 늘어난 경우도 많다.
업계에 따르면 올해 종부세 대상자는 최대 60만 명, 세금은 3조원에 달할 것으로 추산된다. 작년 대상이 총 46만6000명(2조1148억원)이었던 것을 감안하면 대상자가 14만 명 가까이 급증했다. 그러나 세무업계는 ‘종부세 쇼크’가 아직 예고편에 불과하다는 진단을 내리고 있다. 앞으로 3년 동안 매년 세금이 오를 수밖에 없는 구조로 짜였기 때문이다.
연초 개정된 ‘종합부동산세법’과 이 법의 시행령은 2022년까지 세금이 점진적으로 늘어나도록 설계한 게 골자다. 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율이 매년 5%포인트씩 높아진다. 집값이 오르지 않고 그대로 유지되더라도 세금은 증가한다는 의미다.
종부세는 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하는 구조다. 공정시장가액비율은 지난해까지 80%였지만 올해부턴 85%로 상향됐다. 예컨대 단독명의 1주택자가 10억원짜리 집을 갖고 있다면 기본공제(9억원)를 뺀 1억원에 이 비율을 대입해 8500만원을 과세표준으로 삼는다. 기본공제액이 6억원인 2주택자가 같은 집을 두 채 갖고 있을 때는 11억9000만원이 과세표준이다.
내년엔 공정시장가액비율이 90%로 또 오른다. 2021년엔 95%, 2022년엔 100%가 된다. 앞으론 종부세 과세기준(1주택 9억·다주택 6억)을 초과하는 만큼의 집값이 곧 과세표준이 되는 셈이다. 공정시장가액비율 100%를 적용하면 앞선 사례의 1주택자 과세표준은 1억원, 2주택자는 14억원이 된다.
특히 다주택자가 3년 뒤 내야 할 종부세는 올해보다 두 배 이상 증가할 전망이다. 공시가격이 매년 5% 오른다고 가정할 경우 공시가 10억원짜리 집을 두 채 가진 다주택자의 종부세는 내년 1644만원으로 올해(1323만원)보다 300만원가량 늘어난다. 2021년엔 1994만원, 2022년엔 올해의 두 배 수준인 2375만원을 종부세로 내야 한다. 공정시장가액비율 조정 전인 지난해(554만원)와 비교하면 네 배 이상 증가한 수준이다. 문제는 보유세가 종부세뿐 아니라 재산세 등을 더해 계산된다는 점이다. 같은 사례에서 재산세와 지방교육세 등을 더한 총 보유세는 올해 1953만원에서 내년 2314만원, 2021년 2704만원, 2022년 3129만원으로 불어난다.
하지만 이것도 공시가격 상승률을 낮게 가정한 수치다. 최근 몇 년 동안 집값이 오르면서 공시가격도 급등하는 중이다. 올해 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 14.02% 뛰면서 12년 만에 최대 상승률을 기록했다. 최근 10년 동안 공시가격 하락이 두 차례(2009년, 2013년)뿐이었던 점을 감안해면 내년 또한 오를 가능성이 높다. 여기에 정부는 공시가격을 현실화하겠다고 지속적으로 공언하고 있다. 올해 공시가격이 14억원인 주택을 소유한 1주택자는 내년 공시가격이 10%만 올라도 종부세가 120만원에서 180만원으로, 전체 보유세는 490만원에서 600만원으로 늘어난다. 최근 집값 상승세를 감안하면 올해만큼 공시지가를 올릴 가능성도 배제할 수 없다. 1주택자라도 상한선인 50%까지 인상될 수 있을 것이란 관측이다.
종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 고가 주택이나 토지를 갖고 있는 개인·법인을 대상으로 매기는 국세다. 고가 주택의 기준은 9억원(1가구 1주택)인데, 2주택 이상 소유하면 합산 가격이 6억원만 넘어도 세금을 내야 한다.